【共有土地】(4)出售問題

Q:

出賣共有土地全部給建商,有共有人不同意,應如何處理?

不同意出賣的共有人有無優先購買權?

 

 

 

Q1:

「阿達想將他和其他三兄弟共有的土地全部出賣給建商,可是小弟不同意,阿達是否可以就三兄弟同意出賣、一位不同意出賣,共有持分達四分之三的比例出售全部共有地給建商?

 

Q2:

如果阿達可以出賣全部共有土地給建商,不同意出售的小弟是否還有優先購買權?,阿達等三兄弟有需要通知小弟是否行使優先購買權嗎?」

 

○ 律師解疑:

 

 

(一)阿達只要取得另兩兄弟的同意,就可以將全部共有土地出賣給建商,並不需要小弟也

           同意:

 

 

 

根據土地法第三十四條之一第一項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權.......。」換言之,共有土地所有人,如想出賣共有土地全部給第三人,只要有共有土地所有人數超過一半的人數;或是其中一位土地持分超過三分之二的共有人的同意,既使其他共有人均反對出售,也無法阻止。

 

 

 

<以本例來說>~

 

 

 

阿達有土地持分四分之一,若只有他想出售共有土地全部給第三人,其他三兄弟都反對的情況下,阿達是完全沒有機會出售共有土地全部給第三人的,最多只能出售自己的持分給第三人。

 

然而阿達既然已取得其他三兄弟中二人的支持,那麼阿達已取得全部共有土地所有人「人數過半數的同意」,依照土地法第三十四條之一第一項規定,阿達已符合規定可以出售共有土地全部給建商並無須小弟的同意,更何況既使不計共有人數,阿達等三兄弟「所有的持分合計亦達到四分之三」,依照上開法條的規定,阿達同樣可依此條件將共有土地全部出售給建商,而無須小弟的同意。

 

 

 

(二)阿達或同意出售共有土地的另兩兄弟,仍必須通知小弟詢問是否行使優先購買權:

 

 

 

 

土地法第三十四條之一第四項規定:「出售共有土地持分給第三人時....。」然而土地法第三十四條之一第一項卻無相同之規定,於是產生疑義:出售共有土地持分時,其他共有人有優先購買權法條有規定,因此沒有問題;但如果依照土地法第三十四條之一第一項的規定出售共有土地全部給第三人時,不同意出售的人有無優先購買權可供行使?

 

依照目前的實務見解,答案是肯定的,但有學者反對。

 

 

 

 

肯定者以最高法院78年度第12次民事庭會議決議為代表,主要理由為:

 

 

 

共有人依土地法第三十四條之一第一項出賣共有土地之全部,然就各該共有人言,仍為出賣其應有部分,不過對於不同意之共有人的應有部分,有權代為處分而已,並非以此剝奪不同意之共有人的優先承購之權利。

 

但有學者反對,其所持的理由看似也不無道理,即土地法第三十四條之一第一項既然未規定不同意出售的共有人有優先購買權,就是有意和只出售共有土地持分的情形相區隔。且土地法第三十四條之一第一項與第四項的立法目的不同,如強將第四項優先購買權的規定套到第一項,則第一項規的立法目的將難以達成。(張敦達 律師)