【共有土地】(3)優先購買權

Q:

共有土地出賣共有人有優先購買權?優先購買權效力如何?

未通知優先購買權人即移轉所有權是否有效?

 

(情境)

「阿達與其他三兄弟當初繼承父親遺留下來的一塊土地, 兄弟分別共有該土地持分各四分之一。該地多年來均未利用,放任土地閒置。阿達因為曾到本事務所詢問過,得知土地如任其閒置等於是浪費,而且每年仍需負擔地價稅,非常的不經濟。

為此,阿達決定充分利用該閒置之土地,並列出以下之方案,再就此方案咨詢本事務所的特約律師,企求律師給予指引、解惑。

 

 

【方案】:

阿達想將他持有上開土地的持分四分之一轉賣給建商,在與建商商定好價格並訂立買賣契約後,阿達聽說共有人有優先購買權。

 

Q1:阿達想知道他是否需要通知其他三兄弟有無要主張優先購買權?

Q2:如要通知,阿達應如何通知?

Q3:催告共有人應預留幾天的時間給共有人考慮?

Q4:如果三位兄弟均表示欲優先承購,何者取得優先購買權?優先購買權的效力如何?

Q5:如果阿達嫌麻煩直接將持分過給建商,其他共有人可不可以主張移轉無效,而提起塗銷所有權移轉登記的訴訟? 

 

○ 律師解疑:

 

 

(一)其他共有人有優先購買權:

 

 

 

土地法第34條之14項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購」,土地法34條之1之立法目的乃在於,減少共有人之人數、促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛,故於第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

依此規定得知,阿達的其他三兄弟均有以阿達與建商訂立之契約相同條件,向阿達表示優先承購其持分的權利。

 

 

 

 

法條雖只規定「同一價格」,惟實務上均認為非僅限同一價格,其他包括付款方式、標的、範圍等等條件都包括在內。

例如,原訂立的條約約定承買人價金分三期繳付,且土地增值稅由承買人負擔,則主張優先購買權之共有人也受該契約約束。

 

 

 

(二)通知共有人優先購買權的方式通常以存證信函為之:

 

 

 

共有人必須將買賣條件通知他共有人,以便讓他共有人決定是否行使優先承購權,但問題在於,土地法第34條之1僅規定共有人「應事先以書面通知」他共有人,但對於契約成立之後,如何催告通知履行契約條件之方式則未為詳細規範。

 

 

 

 

理論上只要有通知他共有人,任何方式包括口頭、文字等方式不拘,只是為防免將來對究有無通知共有人一事爭執,一般都會建議以郵政存證信函的方式為之,以備將來對此有爭執時之憑證。

 

 

 

(三)應預留至少十天的時間給共有人考慮:

 

 

 

土地法第34條之1執行要點第112)規定,土地法第34條之14項優先購買權之期限準用土地法第104條第2項規定,因而阿達應至少預留十天的時間給其他共有人考慮,優先購買權人於接到出賣通知後十天內不表示者,其優先購買權視為放棄。

 

 

 

(四)其他三兄弟均主張優先購買權時,其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部

           分比率定之:

 

 

 

 

這部分是比較有爭議,雖然土地法第三十四條之一執行要點第十點第十項規定:「共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。」,也就是阿達的三兄弟各只能購買阿達土地持分的三分之一。

 

 

 

然而如依照民法第二百零八條規定,應認出賣人有選擇權,可決定由共有人之任何一人單獨優先承購或數人共同承購。

 

 

 

且土地法第三十四條之一執行要點其位階只是行政規則,最多亦只是行政命令,比民法之法律位階為低,又法官審理案件並不受行政命令所拘束,因此一旦就此爭執而訴訟,究應以何者為是,尚有待觀察。

 

 

 

(五)土地法第三十四條之一第四項之優先購買權,係屬債權性質,若阿達未告知兄弟優先

           購買權即移轉持分給建商,其他兄弟亦無不能主張其移轉無效,而塗銷其移轉登記:

 

 

 

 

土地法第三十四條之一第四項,僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,並未如同法第一百零四條第二項後段,設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文。

 

 

 

故該條項規定之優先購買權,係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人,已依法取得所有權時,他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。

 

 

 

 

至多阿達的兄弟只能向阿達請求損害賠償,如果提不出有任何損害,也只能鼻子摸摸認了。

(張敦達 律師)